Baubegleitung, Baubetreuung, Qualitätssicherung

Der Baubegleiter steht dem Bauherrn mit Rat und Tat zur Seite. Je früher der Sachverständige beteiligt wird, desto besser.

Vielen  Bauherren ist nicht klar, dass effektive Baukontrolle schon weit vor dem ersten Spatenstich beginnt und nicht mit dem Einzug endet. Schon die Bauunterlagen beinhalten die  ersten Stolpersteine bereit: Vor allem knapp gehaltene Baubeschreibungen sind typisch um  einem Bauträger  Spielraum für eine Auslegung, die dieser oft aus wirtschaftlichen Gründen zuungunsten des Bauherrn auslegt. 

Dies können Sie vermeiden indem Sie sich einen ausgewiesenen Fachmann suchen – einen Baubegleiter. Dieser prüft die Leistungsbeschreibung, Bauplane und Bauverträge eingehend. Er erkennt Planungsfehler und prüft die Vollständigkeit der Unterlagen. 

Die Baubegleitung durch einen Sachverständigen sollte sich jeder in Anspruch nehmen, nicht nur der, der schlüsselfertig baut. Denn auch Architekten können  Fehler machen. Mit dem Sachverständigen hat der Bauherr gute Karten, dass Fehler gefunden werden, bevor sie unauffindbar  überbaut werden und versteckt sind. Bei all dem ist die disziplinierende Wirkung von regelmäßigen Kontrollgängen nicht zu unterschätzen. 

Beratung vor Baubeginn

Der Bausachverständige das Bauvorhaben begleitet Sie von der Idee bis zur Fertigstellung. Die fachkundige Überprüfung im Vorfeld ist die beste Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf und nimmt sich folgender Punkte an:

• Ist im Bauvertrag alles enthalten?

• Sind die Planungsunterlagen komplett und fehlerfrei?

• Gibt es ein energetische Gesamtkonzept, einschließlich Fachplanung von Heizungs- und Sanitäranlagen?

• Ist in der Bau-u. Leistungs­beschreibung alles enthalten ?

• Sind alle Materialien und Ausstattungsgegenstände eindeutig in ihrer Art u. Qualität beschrieben?

• Entspricht die Ausführung dem Stand der Technik und den entsprechenden DIN/EN Vorschriften?

Baustellenbegehung

Die erste Baustellenbegehung wird beim Aushub der Baugrube erfolgen: Anhand der Bodenbeschaffenheit und des Bodengutachtens lässt sich sagen, welche Abdichtungsmaß­nahmen notwendig sind, um das Haus dauerhaft vor Feuchte zu schützen und ob die geplante Drainage ausreichend ist.Die nd Baustellentermine sollten stattfinden bevor die zu prüfenden Konstruktionen und bauteile verdeckt bzw. überbaut werden, also bevor der Estrich kommt oder verputzt wird. Nur so kann der Baubegleiter noch überprüfen, ob das angegebene Material verwendet wurde.

Beim Keller muss die Außenwandabdichtung vor dem Verfüllen der Baugrube begutachtet werden, die Rohrverlegung der Fußbodenheizung muss überprüft werden, bevor die Estrich­firma eintrifft. Nach folgenden Bauabschnitten sollte auf jeden Fall eine Begehung statt­finden:

• Fertigstellung Bodenplatte beziehungsweise Keller
• Fertigstellung Rohbau 
• Einbau Fenster/Haustür 
• Rohinstallation der Gewerke Elektro, Sanitär und Heizung, vor Verputzarbeiten
• Nach Fertigstellung Innenputz
• Fertiginstallation der Gewerke Elektro, Sanitär und Heizung, vor Verputzarbeiten
• Durchführung von Thermografie und Blower-Door-Test, sobald das Haus dicht ist
• Vorbereitung und Durchführung der Schlussabnahme

Der Bauherr erhält nach Schlussabnahme eine Dokumentation mit Fotos und Text, die er gegebenenfalls auch vor Gericht zum Beweis vorlegen kann.

Schlussabnahme

Etwa eine Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit dem Bauherrn die Schlussabnahme vor. Zur Schlussabnahmeselbst treffen sich alle Beteiligten. Diese erfolgt nur, solange keine gravierenden Mängel festgestellt wurden und einem Einzug nichts im Weg steht. Geringfügige Mängel werden Protokolliert und müssen nachgebessert werden. Für sichtbare nicht beanstandet Mängel  entfällt die Gewährleistung. 

Baustellenbegehung/Gewährleistungsfrist

Sollten Mängel sich erst nach dem Einzug zeigen werden diese aufgenommen und angezeigt. Aus diesem Grund gibt es die Gewährleistungsfrist, die in der Regel fünf Jahre (BGB)beträgt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. In diesem Zeitraum muss das betroffene Bauunternehmen Schäden auf eigene Kosten nachbessern.

Hierfür muss der betroffene Hausbesitzer den Schaden als solchen erkennen und rügen. Durch die Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen erhöht sich die Chancen, sein eigenes Recht zu wahr. Die Begehung muss vordem Ablauf der Gewährleistungsfrist erfolgen. Wer mit einem Bauträger oder Generalübernehmer schlüsselfertig gebaut hat, muss sich hierfür nur einen Termin merken.
 Wer mit dem Architekten gebaut hat der die Gewerke einzeln vergeben hat, muss mehrere Termine beachten – je nachdem, wann jeweils die Schlussabnahme für das beauftragte Gewerk erfolgt ist.

Bausachverständiger mit Fachkenntnis

Der Baubegleiter sollte laufend  Fortbildungen besuchen und ist verpflichten bestimmte Standesregeln wie Neutralität und Fair­ness zu wahren. Der Umfang der Baubegleitung, den der Sachverständige vorschlägt, und das Honorar sollten nachvollziehbar sein. Der Sitz des Experten sollte nicht zu weit vom Objekt entfernt liegen. Nicht zu vergessen sein Nachweis einer Haftpflichtversicherung für den Fall eigener Fehler. Das üb­liche Honorar für die baubegleitende Kontrolle wird sich für ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Bereich von 3.000 bis 6.000 Euro bewegen. Es amortisiert sich fast automatisch durch Qualitätsverbesserung, durch Abschläge, die der Bauherr aufgrund der Fehlerkontrolle vornehmen kann oder durch nicht entstehende Folgekosten aus mangelhafter Bauausführung.